不動産投資用の物件を購入

59歳の誕生月に不動産投資用の戸建てを一軒購入しました。

この夏、ハワイに住んでいた妹夫婦が現地の家を引き払い、持ち家の日本のマンションをリノベーションして移り住むことになりました。私は、移住の手続きやら、リノベーションプランやらを一手に引き受け大忙し。

工事業者はこれまでに何度かわが家や妹のマンションのリフォームをお願いしている地元の不動産会社です。

マンション工事現場を見に行く途中、営業マンとたまたま投資の話になり、株が低迷して休眠状態であること、不動産投資も考えているなど話をしました。すると、「ちょうど昨日いい物件が出たところです」というので内容を聞いてみると、
・人気住宅街エリアの木造戸建て
・角地に建っている
・再建築可能
・ガレージあり
・現在借主さんが居住中
・表面利回り12％収益

その場所は、近年町並みや商業施設が整理され、どんどん人気が上昇しているエリアです。

「わぁ、いいな～。買いたいな～」というと、「昨晩、お客さん20人くらいにオファーを送ったのでもうお申込みがきているかもしれません」と言われました。ちょうどその時、そのお客様のひとりから電話がかかってきて「買いたい！」とのこと。それは賃貸物件を20戸以上保有している不動産投資家が即決するほどの物件でした。思わず「私はキャッシュで買うから」と車の中で購入を決意しました。

「何を買うか」ではなく「誰から買うか」

世の中は人と人との繋がりでできています。

不動産会社に勤めているからといって、会社にいるだけでお客さんがどんどんくることはないでしょう。はじめのきっかけはどうであれ、その営業マンと出会ったことでいい物件と出会うことができたらどうでしょうか。住居用なら一度きりかもしれませんが、投資用なら、「また次もこの営業マンから買おう」となるのではないでしょうか。

結局は、何を買うかではなく「誰から買うか」、世の中は信頼関係で成り立っているのです。実は、今住んでいる家も、友人が購入した不動産仲介業者の営業マンに探してもらいました。当時としては「当たり」だと思っています。

不動産の２段階フィルター

売り出し物件が出たら、一番最初に見ることができるのは誰でしょうか？　
ネットの達人でしょうか。
いいえ、それは不動産会社なのです。

それが資産価値の高い物件と判断されたら不動産会社が購入して利益を上げる売り方をするでしょう。本当によい物件は市場に出る前に売れます。その残りが不動産業界に出回ります。その中で、営業マンのアンテナに引っかった物件を顧客にオファーするのでしょう。

ネットが浸透している時代とはいえ、一般消費者が見つけた物件はすでに2段階フィルターから漏れた物件です。ということは「はずれ」が多い。つまり自分ひとりで投資物件を探すのは鉱山でダイヤモンドを発掘するみたいなものだと思っています。

だから、腕のいい営業マンと出会うことは大事になってきます。

人とのご縁で実家を売った経験

では、なぜそのように思うかというと、2016年だったと思います。母を引き取り2年。有料老人ホームに入所しました。

それまで実家は空気の入れ替えをするだけに時々帰っているくらいでした。家というのは住む人がいるからこそ呼吸するのであって、主を失ったらまるで息が止まったかのよう。古家がさらに急速に傷みはじめました。

ご近所付き合いも深かったこともあり、やれコウモリが屋根から出てきただの、雑草を抜いといただの教えてくれる人もいて、ありがたいんだけど負担にもなっていました。

住んでいる人がいなくても、まるで昨日まで住んでいたかのように家の中は生活感を置きざりにしたまま。そこで思い切って実家を手放す決心をします。「こんなので売れるのか？」でも「売るのは忍びない」「できたら賃貸もいいな」とあれこれ気持は揺らぎます。

そこで、知り合いのツテを頼りに、実家の地元で信頼できる営業マンを紹介してもらいました。相談の上、「賃貸」「売り」を同時に出すことに。しかも家の中の家財道具は置いたままです。

これには本当にびっくり。自分ひとりで行動していたら、まず家をすっかり空けた状態から始めていたでしょう。ほんとうに、先に相談してよかったです。ラッキーなことに実家を売りに出すことを知った親戚が借主さんを紹介してくれました。おかげで、すぐに私は不動産オーナーとなります。

ここでもやはり人とのご縁です。このまま貸していれば毎月安定した収入が見込め、母の介護費用に充てることができます。

でも一方で古家なので「修繕費」の心配もありました。そこで「オーナーチェンジ物件」として売り出すことに。

ただ、一つ致命的な条件がありました。実家は「再建築不可能」物件です。建物だけでなく、土地そのもの利用価値が低いので資産価値がない、といえるでしょう。ただし、その分安価で購入できるメリットがあります。実家の場合は
・相場より安い値段で買える
・表面利回り10％収益
・家賃収入がすぐ受け取れる

たしか半年もたたないうちに実家は売れました。その時に、やはり営業マンが売ってくれたのだなと感じたのです。なぜなら、自分なら絶対買わない物件だからです。買う場合も売る場合もやはり「人」にかかっているのです。